按揭小貼士

居屋點做按揭？
點解有啲首期可以咁平？

首先一手新居屋按揭必須行P按，供款期最長25年，白表可做最高9成按揭，綠表可做最高9成半按揭。因此某些偏遠細單位，例如粉嶺山麗苑最新單位售價$123萬，綠表客做足9成半，首期只需$61,500，月供亦只約$5,242，但當然可遇不可求。

按揭利率 H按/P按

經常聽到H按/P按，到底是什麼？最優惠利率，簡稱P rate （Prime Rate），P按就是按最優惠利率作基準。最優惠利率並不是一個劃一的利率，市面上有兩個最常採用的最優惠利率水平，一個是5厘（又稱細P ），一個是5.25厘（又稱大P）。而H按是以銀行同業拆息（Hibor）為基礎的按揭。銀行為一般按揭申請，都會提供H按及P計劃供按揭人考慮。

樓宇按揭常見問題

  • 接受按揭的物業類型

    基本上，一般按揭適用於各類型物業，包括：私人樓宇、居屋、房協資助房屋、村屋、唐樓，視乎個別情況，各有不同的貸款額上限和按揭年期。出租物業、公司持有物業或者車位都可以申請按揭，但按揭成數就會再低一點。

  • 壓力測試

    根據香港金融管理局的指引，須對按揭申請人之還款能力進行壓力測試，壓力測試是指按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）上限為50%；於壓力測試下，假設按揭利率上升3厘，DSR最高只能為60%。如果未能通過壓測，按揭申請可能不獲批核。新增擔保人增加入息、降低按揭成數及延長按揭年期，都可增加通過壓測的機會。

  • 按揭擔保人

    由於按揭人的個人入息未必能通過銀行的壓力測試，但首期又有限，這個時候加入擔保人會是一個選項，把一部分的按揭金額由擔保人負擔，雖然名義只是「擔保人」，但事實上，這筆100萬元的貸款已算了在擔保人頭上，即日後擔保人想以個人名義買樓的話，在申請按揭時，會先減去這個金額。另外，也要肯定被擔保者的還款能力，以免擔保人自己的信貸評級受到拖累。

  • 按揭成數上限

    在申請按揭程序中，銀行會先幫物業進行估價，並與物業成交價比較，取較低者計算可造按揭金額。按揭成數是指可造按揭金額之中可以借出多少。自住用途物業，900萬元以下物業可高達9成，按揭金額上限720萬元；900萬元或以上至1,000萬元物業可高達8成；1,000萬或以上物業之按揭成數高達5成。非自住物業之按揭成數不可超過5成。

  • 何謂罰息期

    罰息期是指銀行一般會在貸款合約加入條款，借款人如在某段年期內全部清還或部份清還按揭貸款，銀行會向借款人收取特定手續費。罰息率是按年遞減的，最常見是首年徵收貸款額之3%，第二年徵收貸款額之2%，第三年徵收貸款額之1%。部份銀行或會推出較短罰息期的按揭優惠計劃，甚或豁免罰息期。

  • 按揭與信貸評級紀錄

    一般而言，不同金融機構都有不同的審批準則，難以一概而論，但大部分銀行都會為持有最高別A級信貸評分的貸款人提供最佳的按揭利率。不過信貸評分亦並非影響按揭獲批與否的唯一因素，按揭人的收入、工作、支付、物業狀況亦同樣重要。

  • 按揭保險

    銀行可透過「按揭保險計劃」借出不超過上述樓宇價值95%的貸款，超過70%的部分可藉「按揭保險計劃」投保。按揭保險計劃使銀行可以提供按揭成數高於70%的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，銀行可以提供最高達95%按揭貸款，令置業人士最低可以只準備5%首期就能上車，大大減輕首期負擔。如果借款人拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行70%按揭以上的貸款部分提供保障，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。保費會因應按揭人的風險因素而定。

  • 轉按與加按有何分別？

    「轉按」是指按揭人從另一間承按銀行取得新的按揭貸款，用以清還原有的按揭貸款並將抵押予原承按銀行的物業贖回，再抵押予新的承按銀行作為還款保證。有關手續包括按揭人簽立新的物業按揭契據，並從原來承按銀行取得物業按揭解除契據。按揭人通常是為獲得較佳的借貸條件，如較低的貸款利率，而申請轉按。而「加按」是指按揭人將已被抵押的物業，再抵押給現有的承按人，從而獲得新一筆貸款。