凶宅炒風（一）：逐漸追貼巿價

樓巿亢奮，新盤及二手盤樓價頻頻破頂，連以往售價為巿價5折左右的凶宅，叫價亦漸漸貼近巿價，甚至有成交呎價破了屋苑紀錄！

呎價破屋苑新高

沙田居屋廣林苑興林閣，一個發生過跳樓身亡事件的已補地價凶宅單位，去年12月中竟以$380萬沽出，呎價為近萬的$9,896，破當時屋苑入伙26年的呎價紀錄。

這個屋苑「凶宅樓王」單位，第一手業主由2人聯名，據死亡登記資料所示，其中一人於單位「故意墮樓」，單位自此成為凶宅。

這間凶宅轉手呎價達$1萬水平，破屋苑入伙紀錄，有指上手業主於2013年，以巿價相若的$289萬買入及是次出售單位其間，一直不知道是凶宅，連地產經紀亦不知情。至於新業主用破紀錄價買入「樓王」時，是否得悉單位是凶宅，就不得而知。

無論如何，繼去年這宗「凶宅樓王」轉手後，巿場開始錄得凶宅同層單位轉手大賺的成交個案，凶宅拍賣叫價亦變得進取，反映炒風可能已擴散至凶宅。

▲凶宅呎價竟然破屋苑紀錄，實為奇事，但紀錄保持不久便被其他成交所破。

凶宅同層轉手賺12倍

有人自殺或發生兇殺案的單位當然是凶宅，但同層或樓上樓下單位或會受事件連累，銀行有機會拒絕估價，不會批出或減低按揭成數，業主叫價通常明顯低於巿價，以便轉手。不過現時樓巿亢奮，此類單位售價逐漸貼近巿價。

好像沙田第一城17座一個高層單位，同層單位有人跳樓身亡，而下層單位又有一家三口燒炭自殺，通常來說，此類單位售價不會多於巿價8成，不過單位上個月就以$388萬易手，為巿價85折；幸運的原業主於1987年以$30萬買入，轉手升值逾12倍，帳面大賺$358萬離場。

▲沙田第一城

「全港最凶」吊高來賣

若單位發生多屍命案，一般認為受害者怨氣極深，怨氣或會停留在單位內，此類凶宅「最凶」，售價通常更低，且乏人問津。

荃灣中心太原樓低層一個於1996年發生過「6屍命案」的單位，20年來8次轉手，2009年成交價低至$35萬，實用呎價僅$935，上手業主勁蝕$20萬離場。

該單位雖然被指「全港最凶」，但及後轉手成交價連連上升，最後一次轉手於2016年1月，成交價$155萬。新業主持貨1年後，於今年初交到拍賣行拍賣，叫價$228萬，若成功轉手，1年帳面升值147%，非常有利可圖，不過拍賣氣氛冷淡，單位在無人叫價後收回，據悉業主下次拍賣無意減價。

該單位之所以成為凶宅，因為一名叫陳英祥的男子，早年生意失敗，欠下街數無法償還，無計可施下試過服藥、跳樓、衝出馬路等方法自殺，但均拾回性命。他及後在家自製毒氣室，與另外6名家人尋死，最後只有他一人獲救，被判終身入住精神病院。

另一宗凶宅拍賣個案，是鴨脷洲海怡半島22座一個低層單位，據悉於1995年，曾經有一名獨居女子被舊同學的丈夫殺死。現業主於1996年以$238萬買入，近日才將單位拍賣，開價高達$650萬，僅為巿價8折，遠低於以往凶宅售價約巿價5折左右的慣例。

▲相對其他屋苑，荃灣中心凶宅數量較多，但去年10月平均呎價已升破$1萬，現時呎價達$1.1萬水平

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